前两天,一位中国女富豪花费了750万新西兰元购买了新西兰一处风景优美的小岛。这个消息引起了小编的注意,当然我们并不知道她购买的意图,但是如果她把小岛买了,并且能够好好的保护起来,这是功德无量的事情。

世界上其实活跃着很多的人或者机构,他们通过购买来进行自然保护。本期,我们给大家介绍一下这个群体,我们称之为“自然保护买家”。

自然保护买家

       这个世界上有那么一群人,他们热爱自然,热爱和自然相关的一切活动,例如:看见美丽的鸟,看见一片原始森林,看见一片湿地就走不动路,情不自禁想歇下来和自然亲近一下;他们有的人喜欢背个包,带个望远镜,和一本鸟书去观察那些叽叽喳喳,羽色多样的鸟儿;有的人喜欢潜到深海里去感受海底世界的宁静,或者看来来往往的鱼群,和色彩斑斓的珊瑚;有的人喜欢深入到密林深处,伸手触摸一下四周湿漉漉的空气,和巨大的树木,藤萝……,这群人我们亲切的称之为“自然粉”。在这些“自然粉”当中,还有一部分人,他们不仅仅是热爱自然,享受自然带来的快乐,并且加入到了保护自然的行列,投入到了保护自然的第一线,我们把这群人叫做“自然保护粉”;更有一群人,他们愿意花大价钱把具有保护价值的土地,河流,湿地,海洋买下来,保护起来,不仅可以让当代人享受,还可以留给子孙万代享受,这群人我们给他们一个名字“自然保护买家”。

“自然保护买家”可以买什么?

       早期的自然保护买家的购买动机,可能仅仅是出于想永久的保护一片森林,一片草地,一片湿地的公益目的,但是随着关心自然的人越来越多,甚至形成了一些专业从事保护的组织,这些人或者组织也加入到了自然保护买家的行列,这样有供给有需求,就形成了一个以保护为目的的交易市场。例如在美国,购买土地,或者地役权进行土地保护的组织,到2014年已经发展到1700家,这些自然保护买家们保护着全美国超过10%的土地面积。这里面值得一提的是TNC(大自然保护协会),这是美国最大的非营利保护机构,他管理着1600多个自然保护区。

       自然保护买家们开始买地的目的完全出于公益,但是某一天有一个自然保护买家突然发现了这样一个秘密,10年前买的一块土地,由于这两年土地市场比较好,地价一直在上涨,如果现在把这块地转让给另外一家保护机构或者个人的话,不仅可以收回投资,还能挣点钱。这真是一个好事情,自然保护起来了,自己的财富还增加了。那如果把挣的钱继续投资在自然保护上的话,岂不是可以做更多的工作了?当然如果你想把挣的钱用来改善自己生活的话,也没有人责备你,这毕竟是“君子爱财,取之有道”嘛。但是,如果一个机构就一直从事这样的活动,而且目的不是为赚取利润,他把营利继续投入到保护自然方面的话,那么我们叫他:从事自然保护的非营利机构(none-for-profit)。刚刚提到的TNC(大自然保护协会),如果你留心一下他的财报,你会发现有2013年土地交易当中的收入有1.8亿美金,2014年有1.3亿美金,这些资金都被用在了继续做更多的保护工作中去了。当然,也许你没那么幸运,碰到2008年全球金融风暴,美国土地价格跌的一塌糊涂,那你也别指望能卖土地挣钱了

       随着这样的交易越来越活跃,市场也越来越大,自然保护买家们可以买卖的对象也越来越多。金融人士,保护人士一结合的话,就会创造性的设计出很多能用于自然保护方面的投资产品,除了传统的购买全部土地(永久产权)之外,还可以把土地的部分权益剥离出来买卖,例如:可以购买土地的地役权(接下来会专门解释地役权的概念),日积月累,喜欢创造新名字的人,就给这样的行为起了一个名字叫做“对自然的投资(invest in Nature)”。投资产品也开始涉入水权买卖,农业,渔业等各个方面,甚至去购买部分不发达国家的债务,并把债务转换成对自然保护的投资,这样一些新模式。

自然保护买家能挣钱吗?

       这个答案是肯定的,不仅能挣钱,还能够挣到钱。刚刚说了只要不遇上2008年这样的灾年,你是有营利的空间的,毕竟土地是稀缺资源,但也许地价涨的并没有股市那么高,但这没关系,毕竟这个投资的主要目的是为了把这片美丽的土地保护下来。

       当然,如果你拥有了这片土地的产权之后,理论上讲你就可以“为所欲为”,如果你是一黑心商人打着自然保护的幌子的话,你大可把地上的森林全部砍光卖钱,把湖里的鱼都捞出来做水煮鱼,但是这样一来你不仅会受到良心的谴责,还会受到法律的制裁,这样的生意注定是不长久的。但是如果你负责任,并可持续的对森林进行一些利用,例如在不破坏森林生态功能的基础上进行适当的间伐,利用一些木材;或者在土地上进行合理的放牧;在不破坏自然的情况下进行一些生态旅游的开发的话,这都能为你创造出一些价值,挣一些钱。在美国,由于狩猎是合法的,所以很多的私人保护地上,每年都会有一些开放给公众的狩猎活动,这也成为了这些私有保护地可以持续管理的资金来源。不用担心,所有的这些活动都在法律的框架下开展。

       上面说的是传统的赚钱方法,另外也还有一些新的挣钱模式,例如:TNC的总裁在《大自然的财富》一书当中介绍了水权交易,新型的渔业,对气候变化方面的投资等一些案例,这些都可以让投资自然的人收益的方式。总之,自然保护买家们是可以通过一些合法的手段从保护自然当中挣钱的。

地役权在保护上的使用

       我们先来解释一下什么叫做地役权(easement),首先这是一个法律术语;其次非常拗口,我不明白为什么法律专家喜欢用这么拗口的名字。通俗点说,“役“的概念基本上等同于使用,地役权就是地的使用权,这下好理解了。这个概念始于古罗马,可以打这么一个比方:张三有一块地,李四也有一块地,两个人的地相连,张三的地旁边有一条河,李四现在要在修一条水渠,把水引过来,但是必须通过张三的地。这个最简单的办法就是李四把张三的地买过来,但是一个可能是张三要价太高,李四也没有那么多钱,况且有这么多钱,李四要那么多地也没啥用,那怎么办?于是李四就和张三商量,给张三一笔钱仅仅购买了张三土地上的修水渠的使用权,这我们就可以说李四购得了张三土地上的部分地役权。从这个故事可以看出来地役权需要两个要素,第一:需要有两片土地,两个土地所有人;第二:这两片土地需要相连。但是随着时间的推移,今天的概念已经扩展到了不仅是相邻地区,也可以是不相邻地区,可以是暂时购买的也可以是永久购买。

       使用地役权交易有什么样的好处呢?首当其冲的是便宜,原来买家需要购买整块土地,现在你只需要购买部分使用权就行了,据统计至少可以便宜40%,另外买家购买了地役权之后大可放心业主不会对生态环境搞破坏了,因为他这方面的权力已经被锁死了;对于业主而言,出让保护地役权后,依然能像以前一样生活。而且委托给了一个靠谱的人或者机构管理,业主大可放心了。在美国捐赠地役权被认为是慈善活动,可以获得税收的减免(下面重点讲)。需要提醒的一点是:地役权的签署跟着该遗产及其附着的土地的,所以不管房屋主人或住户如何变动,该协议都具有永久法律效应。万一不小心你挂了,你的继承人必须服从前人签署的协议,除非双方好好协商解除地役权的买卖关系。而且出售了地役权的土地仍可以放到市场上进行交易。美国联邦政府在1976年税收改革法案(The Tax Reform Act)明确了保护地役权是可减税的慈善活动。并且在1981年制定了统一的保护地役权法案 UCEA(Uniform Conservation Easement Act),到2003年美国的23各州在UCEA的基础上颁布了保护地役权法律,另外26个州起草并颁布了自己的法律。唯一例外的是怀俄明州,他比较顽固,至今未颁布一项明确的保护地役权法规。

        90 年代,购买保护地役权成为一种最为常用保护措施。通常用两种方法:购买土地开发权(the purchase of development rights,PDR)和转让开发权(the transfer of development rights,TDR)。PDR通常用于保护那些受到城市增长压力威胁的农业地区,个人和机构从当地农民手中购买保护地役权,农民拿了钱可以干点别的,例如:投资理财,改善生活等。而TDR则是将被保护土地上的建筑权转移到适合开发的地区。

捐赠保护地役权可以抵税

       举个美国的例子,美国国税局(IRS)设定的地役权协议必须满足三个前提:永久地役权、捐献给符合标准的受役者(公益组织)、只限于保护目的。所谓“保护的目的”, IRS解释为:保护土地、遗迹有助于提高国民的户外活动与接受文化教育的机会、保护城市开放空间、保护重要的遗址和历史建筑。所以,如果把你土地上的保护地役权捐赠给一个专门从事保护公益机构的话,是可以得到减税的。

       地役权价值的个体差异很大,通常需要第三方评估机构来评估你地役权的价值。评估可依用途概分为“成本法”、“市场比较法”及“收益法”。最通常被采用的衡量方法是直接比较捐出地役权之前后土地的市场价差。如一个保护区原先的市场价值为100万刀,签署地役权协议后,由于受到多方的限制,市场价为80万刀,那么差价20万刀就是你可以享受的减税的基础。假如该土地具有长期投资价值和营利前景,那么业主可以要求获得地役权价值的等额税减。而且,为防止逃税漏税,以及生态保护的长期性,IRS规定地役权捐献之后持续5年,捐赠人才能获得最高30%的所得税调整。例如业主原先的每年缴纳6万刀的所得税,那么他捐献地役权之后,第一至第五年,他可1.8万刀的税减。

       地役权捐献另一个作用是,物业“虚拟贬值”,这样可以降低物业税以及物业继承者遗产税。美国目前的继承遗产税按照55%的比例征收,而且是先征税再继承,往往导致许多人继承不动产遗产的同时就告破产。伴随着所得税优惠,物业税、遗产继承税的“尾随进入”,因此捐赠人一不小心还可以少交遗产税。

       当然,美国的税收十分复杂,所以如果你想成为一个自然保护买家的话,还需要聘请专业的法律咨询机构来做这个工作,但是价格有点贵,你知道的律师嘛……

自然保护买家的资金模式

       如果你是一个土豪,你很有钱,你很任性,那么你想怎么买都可以。但是你时间很宝贵,而且这个里面还有很多专业的东西要搞明白,所以,一般人都是委托专业机构进行购买。这些专业机构我们一般把他们称为土地信托(Land Trust)机构,他们为购买土地、土地役权或者管理土地提供专业的服务,他们当中有一部分是营利机构,有一部分是非营利机构。例如前文提到的TNC(大自然保护协会)就是美国最大的非营利的土地信托机构。

       当然对于土地信托而言,在美国,专门指的是土地信托机构,而土地信托的定义中就有“保护“一词;而在中国,土地信托指的是把土地的经营模式。

       闲话少叙,说说买家的钱从哪里来?当然,都是挣的。但是作为土地信托机构,由于他们专门从事土地交易,所以他们会通过会员费,募捐款,税收返款,还有其他的金融工具来融资。融资完成之后可以去购买土地或者地役权,然后等年景好的时候再卖给其他的公益机构,或者私人机构获得土地升值的差价。

       主要的土地转让形式有几种:(1)当地政府从私人手中购买土地或者土地役权,并把这部分权益转让给土地信托机构(土地保护机构)进行保护管理;(2)保护机构直接融资购买土地或者土地役权,然后转让给政府成为国家公园,或者其他具有法律地位的保护地;(3)政府,保护机构合资购买,保护机构管理(保护当中的Public, Private, Partnership,PPP)。这个模式在解决基础设施(公共设施)投资的时候非常流行,在保护界也逐渐被用起来,下面会专门介绍美国的阿迪朗代克公园模式,就是一个典型的PPP模式。

阿迪朗代克州立公园(Adirondack Park)

       阿迪朗代克公园是位于纽约州北部,属州立保护公园总面积600万英亩(约24000多平方公里),占纽约州三分之一的面积。公园由纽约州政府正式创建于1892年,由纽约州阿迪朗代克公园管理局和纽约州环保局共同管理。公园一半属于私人领地一半地权属于州政府。1894年,纽约州法律规定所有在阿迪朗代克范围内的私人领地都在受保护的公园范围之内。公园管理局负责阿迪朗代克森林的保护和私有土地的发展利用规划,州环保局负责依照纽约州《环境保护法》的相关规定对公园进行管理,个别项目依据联邦法律进行管理。由于阿迪朗代克公园一半土地属于私人领地,一半土地属于州政府,对于公园内的私人领地,只要土地所有人不违反《阿迪朗代克公园管理局管理条例》的规定,他们有权开放和出售其资产。公园管理局会根据开发规划和当地政府出台的建筑规范要求,共同地将住宅开发与休闲娱乐对公园内生态影响降到最低。这其中主要的依据是《阿迪朗代克公园州有土地总体规划》和《阿迪朗代克私有土地利用与开发规划》。此外,公园的土地利用规划也在不断更新,如果要更新土地利用,就必须需征求公众意见,这也确保了这个地区得到有效的保护。

       公园内常住居民大约有13万,季节性和短期游客则超过上百万。与中国自然保护区内严格限制经营活动和游人进入不同,阿迪朗代克公园不仅向公众开放,并允许在指定区域内开展合法的伐木,狩猎,垂钓等活动。但是相关的活动必须遵守法律和相关的规定,例如:只能在指定河段和湖泊钓鱼,狩猎有指定的狩猎日、狩猎物种和数量。

        2007年,TNC出资1亿美元从菲茨普纸业公司手里买下了一片16.1万英亩(约650平方公里)森林,目的是保护这些土地上的生物多样性和维护森林生态功能,与此同时能为公众提供更多更好的休闲娱乐机会。在购得这片林地之后,TNC与合作伙伴和当地社区一起为这片森林编制了专门的土地管理计划。其中9.2万英亩(约372平方公里)在生态保护得到保障的前提下,继续作为作业用材林进行管理。6.5万英亩(约263平方公里)土地移交给纽约市政府作为新的公共用地进行管理。剩余的森林(约15平方公里)留给当地社区。2009年,TNC将9.2万英亩(约372平方公里)的土地出售给木材投资管理公司,同时将这片土地的永久保护权(地役权)出售给纽约州环保局。这种合作中,原来的林地所有人,TNC以及州政府都不能在此进行任何商业开发。这一系列的保护行动避免了导致这片森林出现栖息地丧失和片段化。而木材投资管理公司在法律和政策框架下,在TNC科学家指导下进行森林的可持续经营,获得木材的价值,同时也保证森林能够实现自我更新。

       阿迪朗代克公园模式中政府,NGO,公司和当地社区形成了自然保护的利益共同体,各自承担自己的角色,但是,目的都是保护自然,合理的利用自然。